L'exonération de TVA ne s'applique pas toujours après la rénovation d'un immeuble (marchand de bien)

Vous envisagez d'avoir une activité d'achat de bien immobilier, de rénovation et de réagencement de ce bien et cela dans la perspective d'une revente. Cette démarche pourrait être qualifiée d'activité de marchand de bien.

Un des conséquences d'une requalification de cette démarche par l'administration en activité de marchand de bien est de rendre exigible la TVA immobilière.

Certes, si l'immeuble a plus de cinq ans, en principe la dite TVA immobilière n'est plus exigible. En effet, selon l'article 261/5°-2 du Code Général des Impôts: les "livraisons d'immeubles achevés depuis plus de cinq ans" sont exonérées de TVA.

Mais attention, certains immeubles bâtis depuis plus de cinq ans peuvent être considérés comme des immeubles neufs au sens du code général des impôts. Ce n'est pas si simple.

En effet, peuvent être considérés comme immeuble neuf (au sens du 2° du 2 du 1 de l'article 257 du CGI) les immeubles de plus de cinq ans dans lesquels des travaux ont été réalisés (BOI-TVA-IMM-10-10-10-20).

Or des travaux de rénovations sont susceptibles de rendre "neuf" un immeuble ancien.

Lorsque des travaux portant sur l'ensemble des éléments de second œuvre (énumérés à l'article 245 A de l'annexe II au CGI) ont été réalisés dans une proportion au moins égal aux deux tiers pour chacun d'eux alors l'immeuble est considéré comme neuf quand bien même il a plus de cinq ans.

La TVA reste de 20% sauf des exceptions qui tiennent à la zone et à la qualité de l'acquéreur et qui permettent de bénéficier d'un taux réduits de 5,5%.

Ce point est déterminant sur l'appréciation de la rentabilité d'une opération immobilière.

Pour mémoire, selon le conseil d'Etat (2 juin 2006, 266507) relève d'une activité de marchand de bien une activité ayant une intention spéculative à la date d'acquisition. Cela dit, un deuxième critère est nécessaire: le caractère habituel (Cour de cassation du 23 octobre 2012, n° Pourvoi: 11-22.544 et CAA LYON du 14 juin 2018 17LY01645 et CAA PARIS du 5 juillet 2019, 17PA22522).