CAA de NANTES 26 novembre 2020 / Château, Parc, Dépendance immédiate et nécessaire, Taxation /
" (...) 1. Par un acte authentique du 1er octobre 2014, M. et Mme D... A... ont vendu à la SAFER Maine Océan, celle-ci s'étant substituée à M. C... B..., une propriété située au lieu-dit " La Couetterie " sur le territoire de la commune de Beaumont-Pied-de-Boeuf (Sarthe) pour un prix de 1 570 000 euros. Cette propriété comprend un château avec ses dépendances et un parc de 93 hectares 10 ares et 32 centiares. Cet acte précisait que le prix de vente était décomposé en 1 472 600 euros pour le bien immobilier, sans distinguer entre les biens bâtis et non bâtis, et en 97 400 euros pour les biens mobiliers. Estimant que cette plus-value était exonérée en vertu du 1° du II de l'article 150 U du code général des impôts en tant que résidence principale, aucune déclaration de plus-value immobilière n'a été effectuée. Toutefois, l'administration a considéré que l'exonération prévue, en cas de cession de la résidence principale, ne pouvait pas s'appliquer à la totalité du prix de vente. Elle a donc mis en demeure le 20 mai 2015 M. et Mme A... de déposer cette déclaration dans un délai de trente jours. M. et Mme A... n'y ayant pas déféré, elle les a informés qu'ils seraient imposés, selon la procédure de taxation d'office prévue au 1° de l'article L. 66 du livre des procédures fiscales, à des cotisations d'impôt sur le revenu et de contributions sociales. Le service n'a finalement exonéré que les constructions ainsi qu'une partie du parc, soit 11 hectares 17 ares 92 centiares. M. et Mme A... ont demandé au tribunal administratif de Nantes de prononcer la décharge ou, subsidiairement, la réduction de ces droits ainsi que des pénalités dont ils ont été assortis. Par un jugement du 28 mars 2019, le tribunal a rejeté leur demande. M. et Mme A... font appel de ce jugement en tant qu'il s'est prononcé sur le calcul de des plus-values de la cession de leur bien immobilier. (...) 4. Il résulte de l'instruction que l'acte de vente du 1er octobre 2014 de la propriété de M. et Mme A... ne ventilait pas le prix entre les biens bâtis et non bâtis. L'administration fiscale s'est fondée, pour estimer le prix du parc boisé, d'environ 81 hectares, qui ne constituait pas une dépendance immédiate et nécessaire de l'habitation principale, sur une expertise, préalable à l'acte de vente, de la société d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER) de Maine Océan, agissant dans le cadre de ses missions prévues à l'article L. 141-1 du code rural et de la pêche maritime. Au vu de cette estimation, l'administration a retenu une valeur des bois et taillis de châtaigniers de 8 523,97 euros par hectare, puis a appliqué un coefficient correspondant entre le prix convenu entre le vendeur et l'acquéreur et l'évaluation de la SAFER. Les requérants soutiennent que cette valeur est erronée et qu'elle ne peut être supérieure à celle d'une peupleraie, qui, elle, a une valeur sylvicole, de 1 894,22 euros par hectare. Ils ont produit un acte de vente rectificatif du 3 novembre 2015, notamment signé par le représentant de la SAFER, qui a eu pour objet de préciser le prix de vente, en fixant le prix de 1 247 000 euros pour les biens bâtis et de 225 600 euros pour les biens non bâtis, et qui tend à correspondre à une valeur de 1 894,22 euros par hectare pour les taillis de châtaigniers. En outre, ils ont communiqué un courrier de la SAFER de la Sarthe, du 25 mai 2018, qui indique : " je n'ai pas de valeur spécifique concernant la vente de taillis de châtaigniers ". Enfin, ils produisent un courriel d'un notaire daté du 8 juillet 2015, mentionnant, pour la vente d'un bien situé dans la même commune, une valeur de 3 000 euros par hectare pour des taillis et une valeur de 5 000 euros pour une parcelle forestière de qualité, en précisant que la valeur du bois doit être estimée par un expert forestier. Ces éléments, au vu de leur contenu, ne suffisent pas à établir que la valeur retenue par l'administration serait erronée, alors que cette dernière fait valoir sans être contredite, en produisant un article de la revue " La France agricole " du 17 mars 2005, que les taillis de châtaigniers ont une valeur sylvicole plus grande que le simple bois de chauffage, que l'estimation relative aux châtaigniers faite par la SAFER porte non seulement sur les taillis mais également sur les bois et que l'évaluation d'une parcelle de bois et taillis dépend notamment de la densité, de l'âge, de la forme, de la circonférence et de la hauteur de ces bois et taillis. Dès lors, le moyen tiré de ce que le montant du prix de cession de la propriété immobilière de M. et Mme A... retenu par l'administration serait erroné ne peut qu'être écarté.
5. Il résulte de tout ce qui précède que M. et Mme A... ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que le tribunal administratif de Nantes a, par le jugement attaqué, rejeté leur demande en tant qu'elle portait sur le calcul des plus-values de la cession de leur bien immobilier. (...) "
CAA de NANTES, 1ère chambre, 26 novembre 2020, 19NT01998